Nieruchomość jako inwestycja – rynek, ryzyko, realny zysk
Nieruchomości od lat uznawane są za jedną z najbezpieczniejszych lokat kapitału – realna wartość mieszkań rośnie z upływem czasu, a popyt na najem w atrakcyjnej lokalizacji utrzymuje się nawet w trudniejszych okresach rynkowych. W przeciwieństwie do giełdy czy funduszy, mieszkanie to twardy aktyw: zapewnia namacalny majątek i pasywny dochód z czynszu najemców. Właściciele mieszkań na wynajem mogą liczyć na atrakcyjną stopę zwrotu, a dobrze zlokalizowane apartamenty – szczególnie w centralnych punktach dużych miast – zazwyczaj bez trudu znajdują najemców. Nieruchomość stanowi też zabezpieczenie przed inflacją i doskonały sposób na dywersyfikację majątku. Oczywiście, jak każda inwestycja, również ta wymaga rozsądku. Kluczem jest mądrze wybrana nieruchomość. Nawet w mniej sprzyjającym okresie rynkowym można zainwestować w sensowny lokal pod wynajem, który przetrwa wahania koniunktury – ważne, by dokładnie przeanalizować lokalny rynek i parametry mieszkania. Zyskowność inwestycji zależy od wielu czynników – przyjrzyjmy się im po kolei.
Lokalizacja – podstawa opłacalnej inwestycji
Przy zakupie nieruchomości obowiązują trzy najważniejsze zasady: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja!
To jeden z najważniejszych czynników wpływających na powodzenie inwestycji w nieruchomość na wynajem. Inaczej wygląda wynajem w metropolii, a inaczej w miejscowości turystycznej. Gdzie zatem warto zainwestować – w centrum miasta czy w kurorcie nad Bałtykiem, Mazurach lub w górach? Oto kluczowe różnice:
Duże miasto: Inwestycja w mieście zapewnia popyt ze strony lokalnych najemców – studentów, młodych pracujących, ekspatów. Wynajem ma charakter całoroczny i długoterminowy, co oznacza stabilność dochodu. Plusem miasta jest też większa płynność – łatwiej odsprzedać mieszkanie, bo popyt inwestorów i kupujących do własnych celów jest duży. Warto unikać również lokalizacji, gdzie planowana jest duża nowa podaż (np. osiedla na obrzeżach) – nadmiar mieszkań w okolicy może na długo obniżyć czynsze.
Nad morzem: Nadbałtyckie kurorty od lat cieszą się niesłabnącą popularnością wśród turystów. Zakup apartamentu nad morzem to typowa inwestycja wakacyjna nastawiona na wynajem krótkoterminowy (doby lub tygodnie). Sezon trwa głównie latem, za to w szczycie można osiągać bardzo wysokie stawki za noc – lato nad Bałtykiem potrafi wygenerować na tyle duże przychody, że w ujęciu rocznym stopa zwrotu dorównuje innym lokalizacjom. Trzeba jednak wziąć pod uwagę także wyższe ceny zakupu: w topowych kurortach nadmorskich, jak Sopot czy Międzyzdroje, ceny nowych apartamentów sięgają ponad 20 tys. zł/m². W mniejszych miejscowościach (np. Ustka) ceny są nieco niższe, czyli porównywalne z dużymi miastami jak Kraków czy Wrocław). Droższy zakup oznacza niższą procentową rentowność wynajmu, choć atrakcyjność tych lokalizacji często zapewnia wzrost wartości nieruchomości w czasie.
W górach: Apartament w górach również przyciąga turystów, przy czym sezon turystyczny jest tu dwusezonowy – trwa zarówno latem, jak i zimą. Intuicyjnie mogłoby się wydawać, że dzięki temu zarobek będzie większy, jednak analiza rynku pokazuje, że roczny przychód z najmu górskiego apartamentu jest zbliżony do nadmorskiego. Zaletą gór jest jednak to, że ruch turystyczny trwa cały rok – nie ma tak długiego przestoju jak nad morzem. Ceny zakupu w górskich kurortach również należą do wysokich (Zakopane, Karpacz – często kilkanaście tysięcy zł za m²).
Nad jeziorem (Mazury): Region Warmii i Mazur staje się coraz popularniejszy wśród turystów szukających spokojnego wypoczynku blisko natury. Mazury oferują krótszy sezon (głównie lato), ale za to niższe ceny nieruchomości – co obniża próg wejścia dla inwestora. Dwupokojowy apartament w turystycznej miejscowości jak Mikołajki można znaleźć już za ok. 250 tys. zł (co jest kwotą raczej niespotykaną nad morzem czy w górach). Nawet w Olsztynie ceny mieszkań to ok. 6-8 tys. zł/m², czyli taniej niż w większości dużych miast Polski. To oznacza potencjalnie wyższą stopę zwrotu z najmu sezonowego, choć trzeba liczyć się z tym, że Mazury dopiero rozwijają bazę noclegową i przyciągają coraz więcej turystów, ale wciąż ustępują popularnością Bałtykowi czy Tatrom.
TOMASZ KOZIOŁ
współzałożyciel Marshall Real Estate
Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości położone blisko linii brzegowej, z bezpośrednim dostępem do jeziora, z widokiem na morze lub góry. Takie inwestycje utrzymują swoją wartość, ale są także najbardziej perspektywiczne pod kątem wzrostu ceny w czasie i wysokości stawek najmu.
Zmieniły się także oczekiwania inwestorów. Jeszcze kilka lat temu klienci kupowali apartamenty, patrząc głównie na kalkulację stopy zwrotu. Dziś coraz częściej kierują się również własnymi potrzebami – chcą korzystać z nieruchomości w czasie wolnym, a jednocześnie liczą na jej potencjalny wzrost wartości.
Jeżeli chodzi o stopy zwrotu, realne są poziomy na poziomie 6-7 proc. rocznie – nie tylko w Trójmieście czy w górach, ale także w Karkonoszach i na Mazurach. Kluczowe jest jednak, aby w danej lokalizacji istniała atrakcyjna baza turystyczna, która przyciąga gości również poza sezonem. Dlatego oprócz wysokiego standardu wykonania i estetyki budynku, coraz większe znaczenie mają dodatkowe udogodnienia. Basen nie jest już traktowany jako wyznacznik luksusu – wielu właścicieli postrzega go raczej jako koszt utrzymania. Znacznie większą rolę odgrywają obecnie takie atrakcje jak sauny, jacuzzi, a także modne ostatnio rozwiązania związane z morsowaniem: zewnętrzne sauny czy podgrzewane jacuzzi na świeżym powietrzu. Tego typu udogodnienia nie tylko podnoszą prestiż inwestycji, ale również zwiększają jej obłożenie, a więc i ostateczną stopę zwrotu.
Standard nieruchomości: popularny czy premium?
Inwestycja w nieruchomość premium oznacza zakup lokalu o podwyższonym standardzie – w prestiżowej lokalizacji, z atrakcyjnym widokiem (np. na morze lub góry) bądź w nowoczesnym budynku z bogatą infrastrukturą (ochrona, recepcja, spa, basen itp.). Czy takie nieruchomości są lepsze dla inwestora na wynajem?
Zalety segmentu premium to przede wszystkim pewność popytu wśród zamożniejszych najemców i turystów. Turyści z Polski i zagranicy chętnie zapłacą więcej za apartament w topowej lokalizacji – np. przy plaży w Świnoujściu lub Sopocie, blisko Krupówek w Zakopanem czy w sercu starego miasta znanej metropolii. Premium oznacza też lepsze wyposażenie, standard i bezpieczeństwo, co pozwala uzyskać wyższe stawki najmu. Takie nieruchomości cechują się wolniejszym tempem starzenia funkcjonalnego – ponadczasowo wykończony apartament luksusowy może przez lata generować dochód, zachowując atrakcyjność dla klientów z segmentu biznesowego czy turystycznego premium.
Trzeba jednak wziąć pod uwagę koszt zakupu – nieruchomości premium są bardzo drogie za metr. W efekcie ich rentowność procentowa bywa niższa niż w przypadku średniego standardu. Przykładowo, apartament w centrum Warszawy za 15-20 tys. zł/m² można wynająć np. za 5 tys. zł miesięcznie, co daje ~4 proc. rocznie zwrotu, podczas gdy tańsze mieszkanie na przedmieściu kupione za 8 tys./m² wynajęte za 2,5 tys. zł może dać 6-7 proc. Opłacalność wynajmu premium należy więc kalkulować ostrożnie,licząc, czy wyższy czynsz pokryje istotnie wyższe koszty zakupu i ewentualnie utrzymania. Z drugiej strony, trzeba pamiętać, że wzrost wartości takich nieruchomości bywa większy – bo są unikatowe (np. widok na morze, pierwsza linia brzegowa, zabytkowa kamienica). Popyt inwestorów instytucjonalnych i zagranicznych często koncentruje się właśnie na segmencie premium, co oznacza, że w przyszłości łatwiej znajdziemy kupca skłonnego zapłacić wyższą cenę.
KAROL SZUMAŃSKI
współzałożyciel Marshall Real Estate
Jako firma koncentrujemy się głównie na miejscowościach turystycznych, a nie na dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Projekty realizujemy przede wszystkim w trzech kluczowych destynacjach: nadmorskiej, mazurskiej i górskiej. To właśnie tam chcą inwestować nasi klienci. Wybierają oni apartamenty traktowane jak drugi dom. Taki profil kupujących stanowi około połowę transakcji. Druga połowa to osoby łączące funkcję własnego użytkowania z modelem inwestycyjnym, dzięki któremu apartament w ciągu roku generuje przychody.
Obecnie największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości w tzw. pierwszej linii – z widokiem na góry lub morze. Drugim ważnym kryterium wyboru jest część rekreacyjna, a trzecim aspektem jest lokalizacja – dziś klienci nie szukają apartamentów w centrum miast turystycznych, wolą miejsca oddalone o 4-5 km od centrum.
Ciekawym trendem, który obserwujemy obecnie, jest powrót klientów z rynków zagranicznych, takich jak Hiszpania, Portugalia czy Włochy. Wielu z nich kilka lat temu inwestowało w apartamenty w tych krajach, jednak dziś coraz częściej wracają do Polski. Głównymi powodami są niższa satysfakcja z uzyskanych stóp zwrotu, duża konkurencja oraz uciążliwe, wysokie temperatury panujące za granicą.
Zarządzanie najmem premium
Wielu inwestorów decydujących się na apartament w kurorcie premium korzysta z usług profesjonalnych operatorów. Często są to tzw. condohotele – kupujesz lokal w obiekcie hotelowym, podpisujesz umowę z operatorem i to on zajmuje się wynajmem (Ty otrzymujesz ustalony udział w zyskach lub z góry określoną stopę zwrotu). Taki doświadczony operator hotelowy przejmuje na siebie całą obsługę gości, koszty administracyjne, eksploatację i marketing obiektu. Nie martwisz się sprzątaniem, kluczami ani szukaniem klientów, a zyski spływają na konto. Czasem operator gwarantuje zysk minimalny – np. podpisujesz umowę na 10-15 lat z zapewnionym stałym czynszem, ale skorzystaj z pomocy prawnika przy podpisywaniu dokumentów, a przed wejściem w taki model koniecznie sprawdź renomę operatora i warunki umowy.
Wynajem długoterminowy vs. krótkoterminowy
Model wynajmu ma ogromny wpływ na profil ryzyka i zysków inwestora. Możemy wynajmować nieruchomość długoterminowo (np. na 12 miesięcy dla rodziny, studenta, pary pracującej) albo krótkoterminowo na doby/tygodnie (turystom, osobom w delegacji, wynajem przez Booking.com). Która opcja jest bardziej opłacalna?
Wynajem długoterminowy: to tradycyjny model najmu na cele mieszkaniowe. Zapewnia stabilny, comiesięczny dochód i stosunkowo niewiele pracy po zakupie i urządzeniu mieszkania. Najemcę zazwyczaj znajdujemy na rok lub dłużej, dzięki czemu unikamy częstych okresów bezczynszowych. Jest to podejście bezpieczne – nawet jeśli czynsze chwilowo spadną, mamy stałego lokatora, który pokrywa koszty. Długoterminowy najem mieszkań jest nieco mniej opłacalny, ale jednak pewność – mieszkanie wynajęte rodzinie czy parze pracującej raczej nie będzie stało puste, jeśli jest dobrze zlokalizowane i rozsądnie wycenione. Ryzyka, o których warto pamiętać przy najmie długoterminowym, to m.in. możliwość trafienia na niewypłacalnego lub kłopotliwego najemcę (warto weryfikować najemców, pobierać kaucję, spisywać solidną umowę) oraz potencjalne zmiany prawne (np. przepisy chroniące lokatorów, które mogą utrudniać szybkie zakończenie umowy – choć przy najmie okazjonalnym większość tych ryzyk można ograniczyć).
Wynajem krótkoterminowy (turystyczny): kusi wyższymi przychodami, ale wiąże się z większym zaangażowaniem. Przy najmie dobowym możemy osiągnąć znacznie wyższą miesięczną stawkę w sezonie. Przykładowo, średni dochód z jednego apartamentu w szczycie sezonu w miejscowościach turystycznych (Trójmiasto, Kraków) potrafi sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie. W skali roku dobrze zarządzany najem krótkoterminowy może przynieść właścicielowi stopę zwrotu na poziomie 6-10 proc. „Rzeczpospolita” podaje, że lokale wynajmowane na doby dają zarobić od 4 do 10 proc. rocznie, w zależności od standardu i obłożenia. Trzeba jednak pamiętać o kosztach i pracy: ciągła rotacja gości oznacza konieczność sprzątania, pralnia pościeli, odbieranie rezerwacji, reagowanie na potrzeby gości – to wszystko zajmuje czas lub generuje koszty, jeśli zlecimy to firmie zarządzającej. Profesjonalne firmy obsługujące najem krótkoterminowy pobierają zwykle 20-30 proc. prowizji od przychodu za zajęcie się wszystkim.
Najem krótkoterminowy jest też bardziej podatny na sezonowość i czynniki zewnętrzne. Przykładowo, gorsze lato, lockdown czy ograniczenia w podróżowaniu od razu uderzają w obłożenie. Pojawia się również kwestia regulacji prawnych – w wielu miastach Europy wprowadza się ograniczenia najmu turystycznego (licencje, limity dni w roku, zgody wspólnot). W Polsce również dyskutuje się o regulacjach – np. w Krakowie pojawiały się pomysły, by ograniczyć liczbę mieszkań oferowanych w centrum. Inną kwestią jest opodatkowanie – najem prywatny można rozliczać ryczałtem 8,5 proc. (do pewnego progu przychodów) lub 12,5 proc., natomiast przy najmie krótkoterminowym świadczonym profesjonalnie urząd skarbowy może uznać, że jest to działalność gospodarcza (zwłaszcza przy wielu lokalach) i wtedy pojawia się VAT 23 proc. jak za usługi hotelowe. Dlatego, planując taką działalność, skonsultuj się z księgowym, by wybrać optymalną formę rozliczeń zgodną z przepisami.
Karolina Prędota-Krystek
dyrektorka sprzedaży projektów inwestycyjnych Browary Warszawskie i Kępa Mieszczańska w Echo Group
Rynek mieszkań inwestycyjnych w dużych miastach w Polsce nie zwalnia tempa, a popyt na
apartamenty w prestiżowych lokalizacjach rośnie z roku na rok. Kluczowe są dwie kwestie: przewidywany wzrost wartości nieruchomości oraz perspektywa stabilnego dochodu z wynajmu. Dziś jakość życia i atrakcyjność miejsca zamieszkania liczą się tak samo, jak metraż czy standard wykończenia. Dlatego inwestorzy poszukują modnych adresów, które dają możliwość połączenia wyjątkowego stylu życia – dostępu do kultury, rozrywki i usług – z potencjałem finansowego zabezpieczenia na lata. Modelowym przykładem tego trendu są apartamenty w Browarach Warszawskich. Usytuowane w sercu miasta, na warszawskiej Woli, uzupełniają część zrewitalizowanych zabudowań po dawnych browarach Haberbuscha i Schielego. To miejsce z duszą, w którym spotykają się historia i nowoczesny, wielkomiejski styl życia. Liczne restauracje i kawiarnie, zielone ogrody, gwarne skwery i uliczki, na których w sezonie letnim odbywają się wydarzenia kulturalne – to wszystko przyciąga tych, którzy lubią żyć w rytmie miasta. Bezpośrednie sąsiedztwo rozwiniętej strefy usługowo-gastronomicznej i rozrywkowej napędza tu zainteresowanie wynajmem przez cały rok.
Potencjał najmu zwiększa biznesowy charakter okolicy, a konkretnie bliskość rejonu ronda Daszyńskiego, który stał się nowym warszawskim biznesowym city, z dostępem do stacji metra. Kwartał wypełniają nowoczesne biurowce – siedziby największych międzynarodowych firm, zatrudniających tysiące pracowników, także zagranicznych, którzy cenią sobie wygodę mieszkania w pobliżu własnego biura. Stabilność popytu gwarantuje rentowność, której w przypadku tej lokalizacji – w Browarach Warszawskich – inwestorzy mogą być pewni. Apartamenty oferowane przez Echo Group są już urządzone i gotowe do wynajmu od zaraz. Browary Warszawskie to miejsce wyjątkowe – jego historia i położenie sprawiają, że potencjał wzrostu wartości nieruchomości jest duży. Prognozy dla prestiżowych inwestycji w centralnych częściach miasta wskazują nawet na dwukrotny wzrost cen w ciągu dekady. To sprawia, że apartamenty w Browarach Warszawskich to nie tylko źródło regularnych dochodów, ale również doskonała forma ochrony kapitału przed inflacją oraz nieprzewidywalnością rynków finansowych.
Mentoring i partnerstwo – czy warto?
Partnerstwo lub mentoring: Jeśli masz kapitał, a brak Ci doświadczenia, możesz rozważyć wejście we wspólną inwestycję z kimś doświadczonym. Czasem praktyk poszukuje partnera finansowego – Ty wykładasz środki lub zdolność kredytową, on know-how i czas. Dzielicie się zyskiem, a Ty przy okazji uczysz się na realnym projekcie u boku mentora. Niekiedy rodzinie lub znajomym udaje się w ten sposób wspólnie prowadzić udane przedsięwzięcia (oczywiście tu ważne zaufanie i spisana umowa). Inną formą są fundusze inwestycyjne nieruchomości lub platformy crowdfundingowe – wprawdzie nie masz wtedy kontroli nad decyzjami, ale kapitałem zarządza zespół ekspertów, a Ty obserwujesz, jak to działa.
Sprawdzone projekty z gwarancją: Doświadczone firmy deweloperskie czasem oferują programy dla inwestorów, np. gwarantowany odkup po kilku latach z zyskiem. Oczywiście są to głównie chwyty marketingowe deweloperów na rynkach, gdzie potrzebują kapitału lub klientów, ale fakt, że deweloper gotów jest odkupić lokal za wyższą cenę, świadczy o jego wierze, że nieruchomość zyska na wartości. W praktyce Twój „sąsiad” z inwestycji może z czasem zechcieć odkupić od Ciebie mieszkanie, gdy przekona się o ich dochodowości. Jeśli więc wejdziesz w projekt z kilkoma inwestorami-instytucjami, prawdopodobne, że w razie potrzeby znajdziesz kupca wśród nich lub samego dewelopera.
Pamiętaj jednak: podążanie za doświadczonymi nie oznacza ślepego kopiowania każdego ruchu. Każdy inwestor ma inną sytuację finansową i inne cele. To, że ktoś kupuje 10 apartamentów na Mazurach, nie znaczy, że Ty też od razu powinieneś – może on ma już zdywersyfikowany portfel, a dla Ciebie byłoby to postawienie wszystkiego na jedną kartę. Traktuj więc ruchy innych jako inspirację i wskazówkę, ale zawsze wykonuj własną analizę ryzyka.
Grzegorz Woźniak
prezes zarządu Q3D Group
Popyt w segmencie premium kształtują trzy główne czynniki: zamożność społeczeństwa, potrzeba inwestowania zgromadzonego kapitału oraz rosnące oczekiwania dotyczące komfortu i stylu życia. W porównaniu z rynkami zachodnioeuropejskimi Polska jest wciąż rynkiem wschodzącym – ceny są niższe, a bezpieczeństwo polityczne i prawne oraz stabilność lokalna czynią nasz rynek atrakcyjnym dla inwestorów krajowych i zagranicznych.
Najważniejszym czynnikiem zawsze jest lokalizacja. Atrakcyjne tereny w prestiżowych dzielnicach są swego rodzaju rzadkością. Jako Q3D Group zrealizowaliśmy niedawno osiedle Greendustry na krakowskim Zabłociu – jednej z najpopularniejszych dzielnic do zamieszkania w Krakowie w ostatnich latach. Tego typu lokalizacja wymaga budynku premium. Ceny nieruchomości premium zależą przede wszystkim od lokalizacji, ale także od jakości budynku i dostępnych udogodnień. Apartamenty premium charakteryzują się wysokim standardem wykończenia i podstawowymi udogodnieniami. Apartamenty luksusowe zaś wymagają znacznie bardziej rozbudowanej infrastruktury – inteligentnych systemów domu, kompleksowych części wspólnych i dodatkowych udogodnień dla mieszkańców. W mojej ocenie, nie ma górnej granicy cen w segmencie premium. Można znaleźć nabywców na bardzo luksusowe i drogie apartamenty, jak również na nieruchomości o standardzie częściowo luksusowym, podstawowym premium czy nawet ekonomii plus.
Zakup nieruchomości premium nie jest typową inwestycją pod wynajem. Klienci najczęściej kupują mieszkania dla własnego komfortu, wyjątkowego miejsca do życia lub jako formę zabezpieczenia kapitału – podobnie jak inwestycje w luksusowe zegarki czy samochody, które z czasem zyskują na wartości.
Jak nie stracić na inwestycji – praktyczne wskazówki
Na koniec zebrałem najważniejsze praktyczne wskazówki, które pozwolą zminimalizować ryzyko przy zakupie mieszkania na wynajem. Stosując te zasady, zwiększysz swoje szanse na sukces i uchronisz się przed typowymi pułapkami:
Nie przepłacaj za nieruchomość. Cena zakupu ma kluczowe znaczenie dla rentowności całej inwestycji – jeśli zapłacisz zbyt dużo na starcie, trudno będzie uzyskać sensowny zwrot. Szukaj okazji lub przynajmniej cen rynkowych.
Lepiej kupić mieszkanie tańsze w gorszym standardzie i wyremontować, niż przeinwestować w drogi lokal, który nie da proporcjonalnie wyższego czynszu.
Wybierz odpowiednią lokalizację i wielkość mieszkania. Nieodpowiednia lokalizacja czy powierzchnia mieszkania to jedne z najczęstszych błędów początkujących. Najłatwiej wynajmują się kawalerki i kompaktowe 2-pokoje, bo mają najszersze grono potencjalnych najemców. Sprawdź, komu możesz wynająć lokal: czy w pobliżu są uczelnie, biurowce, dobry dojazd komunikacją, czy okolica jest bezpieczna i lubiana przez wynajmujących. Lepiej mieć mniejsze mieszkanie w świetnej lokalizacji niż duże w niebezpiecznej okolicy.
Sprawdź stan prawny i dewelopera. Zanim kupisz, zweryfikuj księgę wieczystą nieruchomości (działy III i IV – czy nie ma obciążeń, hipoteki, roszczeń). Jeśli kupujesz od dewelopera, sprawdź jego historię – czy terminowo oddaje inwestycje, czy ma dobre opinie. Obejrzyj wcześniejsze realizacje. Unikaj niesprawdzonych firm oferujących złote góry. Bezpieczeństwo transakcji zapewnia też umowa deweloperska w formie aktu notarialnego i rachunek powierniczy – dopilnuj tych elementów przy zakupie dziury w ziemi. Gdy kupujesz z rynku wtórnego – obejrzyj dokładnie stan techniczny mieszkania i budynku, popytaj sąsiadów o uciążliwości. Czasem lepiej wydać na fachowca, który oceni np. instalacje, niż potem ponosić nieplanowane koszty napraw.
Miej poduszkę finansową i plan B. Bezpieczna inwestycja to taka, na którą Cię stać nawet, gdy coś pójdzie nie tak. Nie angażuj wszystkich oszczędności życia w jedno mieszkanie, zostaw sobie rezerwę na niespodziewane wydatki (np. nagła naprawa ogrzewania, okres braku najemcy). Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym – upewnij się, że poradzisz sobie ze spłatą rat nawet, gdy przez parę miesięcy mieszkanie będzie stało puste lub gdy stopy procentowe wzrosną. Czy w razie potrzeby będziesz miał komu sprzedać lokal bez straty? Na przykład, mieszkania w najlepszych lokalizacjach centrów miast zawsze znajdą nabywcę, a aparthotel w popularnym kurorcie może odkupić inny inwestor lub sam operator.
Zabezpiecz się prawnie. Zawsze zawieraj umowy na piśmie – czy to z najemcą (umowa najmu okazjonalnego/dla firm, z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji przez najemcę, co zabezpiecza przed trudnościami z ewentualną eksmisją), czy z operatorem aparthotelu, czy z ewentualnym wspólnikiem. Dobra umowa to podstawa bezpieczeństwa. Warto też wykupić ubezpieczenie mieszkania (od zalania, pożaru, OC w życiu prywatnym – żeby chronić się przed skutkami szkód wyrządzonych np. sąsiadom przez naszego najemcę). Polisa to niewielki koszt, a daje spokojny sen.
Ucz się i obserwuj rynek. Na koniec – edukacja. Inwestowanie w mieszkania to biznes jak każdy inny. Im więcej wiesz, tym mniejsze ryzyko błędów. Czytaj książki, blogi, słuchaj podcastów o nieruchomościach. Oglądaj oferty – zanim kupisz pierwsze mieszkanie, dobrze jest obejrzeć ich kilkadziesiąt, żeby nabrać rozeznania w cenach i minusach różnych rozwiązań oraz omijać pułapki.
Jakie pułapki czyhają? Przede wszystkim zła lokalizacja i zbyt wygórowana cena zakupu. Można do tego dodać: wybór nieodpowiedniego najemcy (problem z płatnościami), brak przygotowania mieszkania (zaniedbanie standardu obniży czynsz), przecenianie swoich sił (np. kupno zbyt wielu mieszkań na kredyt jednocześnie). Jednak przy odpowiedniej wiedzy i wsparciu doświadczonych osób większości z tych ryzyk można skutecznie uniknąć.
Andrzej Brosicki