Pojęcie luksusu przestaje być w Polsce utożsamiane tylko z niedostępnym dla większości symbolem statusu materialnego. Coraz odważniej staje się świadomym wyborem poczucia wyjątkowości i komfortu. Obejmuje wiele dziedzin: od luksusowych samochodów przez sztukę i modę, aż po zakup nieruchomości. Te ostatnie wciąż są przy tym traktowane jako must have, optymalnie chroniąc wartość zainwestowanych pieniędzy. Polacy chętnie kupują luksusowe nieruchomości Polsce i za granicą.
Polaków z bardzo zasobnym portfelem jest z roku na rok coraz więcej. Według KPMG wartość rynku dóbr luksusowych w kraju przekroczyła w 2024 r. 55 mld zł i wzrosła o niemal o 25 proc. rok do roku.. Eksperci podkreślają, że ten segment cały czas ewoluuje. – Dziś luksus to nie tylko ekskluzywny produkt, ale przede wszystkim indywidualnie zaprojektowane doświadczenie, które zaczyna się już na etapie pierwszego kontaktu z marką – mówi Aleksandra Potrykus, Vice President Mood Media CEE. Światowi dostawcy dóbr i usług luksusowych inwestują w rozwiązania, które pozwalają klientom współtworzyć produkty – od doboru materiałów, przez personalizowane funkcje, aż po cyfrowe awatary, umożliwiające interakcję z wirtualnymi projektantami czy doradcami.
Nieruchomości premium lekiem na kryzys
Wartość rynku nieruchomości premium w Polsce rośnie i szacuje się ją już na 3,5 mld zł. Zwiększyła się w 2024 r. o 6,7 proc. w porównaniu do roku poprzedniego i systematycznie rośnie. Oferta luksusowych mieszkań skierowana jest do zamożnych nabywców, kupujących mieszkania przede wszystkim za gotówkę. Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group, potwierdza, że mieszkania dla klientów z bogatszym portfelem sprzedają się niezależnie od sytuacji gospodarczej. Jednak trzeba mieć świadomość, że liczba takich transakcji na rynku nie jest duża. – Realnie to 2-3 proc. rynku mieszkaniowego, nie więcej. Co oznacza, że na rynku pierwotnym można mówić o ok. 5 tys. mieszkań premium rocznie – wyjaśnia.
Taka inwestycja w długiej perspektywie chroni wartość aktywów i jest odporna na kryzys na rynku mieszkaniowym. Potwierdzają to analizy ekspertów JLL. W 2022 r., kiedy sprzedaż w segmencie mieszkań popularnych wyraźnie spowolniła, deweloperzy skoncentrowali się na nabywcach z większymi oszczędnościami. – Została wtedy wprowadzona do sprzedaży rekordowa liczba nowych apartamentów – ponad 5,8 tys. na sześciu największych rynkach. Natomiast oferta wzrosła do ponad 6 tys. jednostek, co było również rekordowym poziomem jeśli chodzi o wybór dla kupujących. Nabywcy w tym segmencie wykazali zainteresowanie nowymi projektami, a liczba sprzedawanych apartamentów rosła w szczególności w I połowie 2023 r. W całym roku 2023, deweloperzy, aktywni w segmencie premium odnotowali wyjątkowo wysoki poziom sprzedaży – aż 4,7 tys. apartamentów – przypominają eksperci – JLL Aleksandra Gawrońska i Kazimierz Kirejczyk. Jak podkreślają, nie zmienia tej dynamiki także fakt, że w 2024 r. odnotowano spadki w ujęciu rocznym. To tzw. efekt bazy – porównywanie do rekordowego 2023 r. Ważne było także przekonanie kupujących odnośnie wzrostów cen. O ile w 2023 r. można było zaobserwować przyspieszenie w zawieraniu transakcji z uwagi na szybki wzrost cen, o tyle w roku 2024 to odczucie nabywców było odmienne. Na koniec 2024 r. w ofercie w segmencie apartamentów znajdowało się ponad 5,3 tys. mieszkań na 6 największych rynkach – twierdzą eksperci.

Co zmienia się na rynku premium w Polsce?
W nieruchomościach widoczne są trendy światowych luksusowych marek. Domy i apartamenty w tym segmencie wciąż definiowane są przez lokalizację, ale także przez nowoczesne rozwiązania technologiczne, ekologię oraz wysoki poziom prywatności. – Od dłuższego czasu zauważamy ewolucję w tym segmencie – od oferowania klientowi jakościowego produktu do mieszkania – po proponowanie nowych doświadczeń czy budowanie nowego stylu życia. Takie cechy jak prestiżowa lokalizacja, dobry projekt, użycie szlachetnych materiałów stały się must have w tej kategorii. Konsument jest coraz bardziej wymagający, coraz częściej poszukuje wartości dodanej i zwraca uwagę na tzw. dobra oparte na doświadczeniu – mówi Barbara Klassek, dyrektor segmentu premium w Archicom. Dodaje, że jej firma odpowiada na ten trend szeroką ofertą innowacyjnych udogodnień. – Jako pierwsi mamy w swoich inwestycjach prywatną kolekcję sztuki współczesnej – dzieła takich artystów jak Helmut Newton, Andy Warhol czy Anish Kapoor uświetnią części wspólne apartamentów M7, Gutenberga i Flare. Do tego wyjątkowe strefy fitness i spa, prywatny basen, kino, salon literacki Mont Blanc czy przestrzenie dedykowane spotkaniom biznesowym z mediateką. Tak chcemy budować doświadczenia naszych przyszłych mieszkańców i tak tworzymy nową definicję nieruchomości premium – mówi Barbara Klassek. – Lokalizacja nadal pozostaje jednym z kluczowych czynników definiujących nieruchomości premium. Nadal dominować będą dwa trendy: luksusowe wille na obrzeżach miast oraz ekskluzywne apartamenty w sercach metropolii – dodaje.
Katarzyna Borkowska, Head of Residential Sales and Letting w CBRE, przyznaje, że nieruchomość klasy premium można co prawda klasyfikować według kryterium ceny, ale to szersze zagadnienie. – Przyglądamy się lokalizacji. Ważna jest dla nas nie tylko dzielnica, ale przede wszystkim najbliższe sąsiedztwo i widok z okna. Oceniamy udogodnienia i standard budynku, bo wiemy, że premium to nie tylko piękne wnętrze w samym apartamencie, lecz także wygoda i estetyka, począwszy od wejścia na klatkę schodową, poprzez wjazd do garażu, a także części wspólne tj. siłownię, strefę wellness czy salę kinową. Nie zapominamy o rozwiązaniach ekologicznych oraz smart home, bo to najnowsze wyznaczniki wysokiego standardu – wyjaśnia.

Tu luksus jest popularny
Według raportu JLL na krajowym rynku pierwotnym nieruchomości premium dominuje Warszawa, gdzie ulokowane jest 30 proc. dostępnej oferty oraz Trójmiasto z 27 proc. udziałem. Na pozostałych dużych rynkach zlokalizowane jest po 10-13 proc. ogólnej puli apartamentów. – Ceny w Warszawie pozostawiają daleko w tyle inne miasta. Średnia cena apartamentów w stolicy na koniec 2024 wyniosła około
38 tys. zł/m2 co oznacza 33 proc. wzrost rok do roku. Jest to jednak efekt wprowadzenia do sprzedaży w II połowie roku bardzo drogich luksusowych projektów w średnich cenach między 40-50 tys. zł/m2. W pozostałych miastach, średnia cena apartamentów waha się średnio od 20 tys. zł/m2 do 26 tys. zł/m2 – podsumowują eksperci JLL.

Potencjał tego segmentu rynku zauważa także CBRE. Ta międzynarodowa firma świadcząca usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych rozszerza właśnie swoją działalność w Polsce o sprzedaż i wynajem mieszkań premium klientom indywidualnym. – Nieruchomości premium to zawsze stabilna i perspektywiczna lokata kapitału. Mało odczuwalne są tu wahania stóp procentowych czy innych zawirowań na rynkach. Wręcz przeciwnie. Dla przykładu wojna trwająca za naszą wschodnią granicą przyczyniła się do znacznego wzrostu cen w tym sektorze rynku, najpierw na rynku wynajmu, następnie na rynku sprzedaży. Wielu zamożnych ludzi z Ukrainy postanowiło ulokować swoje oszczędności w Polsce, kupując bardzo drogie nieruchomości – wyjaśnia Borkowska.
Premium czy chwyt marketingowy?
Przemysław Andrzejak, prezes zarządu Royal Sail Investment Group, zwraca uwagę na jeszcze jeden ważny fakt. – Wielu mówi, że sprzedają mieszkania premium, ale powiedzmy uczciwie, że 95 proc. takich ofert nie dotyczy mieszkań premium. Przecież 23-metrowe mieszkanie w centrum miasta nie jest apartamentem premium. To czysty marketing – ocenia. – Niektórzy też oferują usługi konsjerża, który funkcjonuje krótko, bo z reguły wspólnota mieszkaniowa nie chce za niego płacić, uznając to za zbędny koszt. Tak więc usługa konsjerża nie jest wyznacznikiem wartości premium – mówi. Według Andrzejaka mieszkanie premium to przede wszystkim odpowiednia wielkość i wysokość lokalu, duże tarasy, ale też duże części wspólne, szerokie parkingi i wysoka jakość wykonania. – Dwa lata temu zrobiliśmy projekt inwestycyjny, w którym średnia wielkość mieszkania wynosiła 130 m2, i do każdego z nich były przypisane dwa miejsca parkingowe. Obecnie pracujemy nad osiedlem w Pabianicach na 250 mieszkań na dwuipółhektarowej działce z parkiem, bieżnią dla biegaczy, siłownią, miejscem coworkingu, sauną, a także miejscem do mycia zwierząt oraz rowerów. Nieruchomość premium musi mieć także odpowiednią, wspólną przestrzeń dla mieszkańców – dodatkowo wydajemy na nią 3 mln zł – mówi prezes zarządu Royal Sail Investment Group.
Klient premium, czyli kto?
Eksperci wskazują, że klienci luksusowych nieruchomości są różni i kierują nimi różne motywacje. – Niektórzy kupują apartamenty w celach inwestycyjnych, inni żeby zakosztować wielkomiejskiego stylu życia, jeszcze inni korzystają z apartamentu podczas podróży biznesowych – warto dodać, że inwestycje Archicom Collection powstają w nowym biznesowym centrum Warszawy, tuż obok ronda Daszyńskiego – wyjaśnia Barbara Klassek. Dodaje, że klienci oczywiście zwracają uwagę na otoczenie inwestycji, bliskość do ważnych punktów w mieście i dostęp do usług. – Popularna idea miasta piętnastominutowego, gdzie wszystko jest na wyciągnięcie ręki, na pewno ma znaczenie przy wyborze nieruchomości – reasumuje.
Prezes Andrzejak potwierdza, że klienci premium w Polsce szukają mieszkań i przestrzeni zarówno dla siebie i w przyszłości swoich dzieci, jak i kupują inwestycyjnie. – Na naszym rynku są co prawda zagraniczni inwestorzy, ale dominuje polski klient. Z reguły są to transakcje gotówkowe. Jeżeli jest to lokum powyżej 130-150 m2 to najczęściej jest to zakup dla siebie. Natomiast mniejsze mieszkania 50-60-metrowe często są zakupem dla dziecka lub inwestycją pod wynajem – podsumowuje. Dodaje, że oczywiście na naszym rynku są zagraniczni inwestorzy, szczególnie w Warszawie, ale jego zdaniem dominuje polski klient.

Polacy bez kompleksów inwestują za granicą
Rodacy inwestują nie tylko w nieruchomości w kraju, lecz także coraz częściej za granicą. Prezes Andrzejak przyznaje, że wiele osób z zasobnym portfelem od lat po zakupie jednej lub dwóch inwestycji w Polsce decyduje się na zakup w nieruchomości np. we Francji, Włoszech czy Hiszpanii. Dziś jednym z najpopularniejszych kierunków, w którym rodacy kupują domy i mieszkania jest Hiszpania. – W 2024 r. zakupili tam ponad 4 tys. nieruchomości, co jest rekordowym wynikiem. Inwestujemy tam także w nieruchomości premium – mówi Michał Borkowski, założyciel Costa Paradise Estate. Od trzech lat razem z polskim zespołem doradza rodakom przy inwestycjach. Przepis na sukces jest prosty: określone oczekiwania klienta plus budżet. – Zarabiamy coraz więcej, nie boimy się inwestować i robimy to bez kompleksów. Oczywiście w porównaniu np. z Brytyjczykami, którzy są tu obecni od lat 50., dopiero zaczynamy, ale widać, że jest nas coraz więcej. Statystyki pokazują że jesteśmy na 9 miejscu jeśli chodzi o udział zagranicznych klientów w rynku nieruchomości – ocenia i informuje Michał Borkowski.
Inwestycja za ponad dwa miliony euro
Jedną z najdroższych transakcji, przeprowadzonych przez Borkowskiego dla polskiego klienta był zakup willi – oczywiście ze wszystkimi udogodnieniami i z widokiem na morze za – 2,3 mln euro. Kto z Polski kupuje nieruchomości premium? Przede wszystkim ludzie biznesu i show biznesu. Gdzie? Z pomocą Borkowskiego przede wszystkim na wybrzeżu Costa del Sol, a w szczególności w znanym kurorcie Marbella. – Mamy tu nieruchomości ze wszystkimi udogodnieniami jakie sobie tylko wymarzymy, nawet ze zjeżdżalniami do basenu, a także salą kinową, spa, sauną – opowiada biznesmen. – Jeśli kupujący poszukuje willi to powinien myśleć o budżecie, który zaczyna się od 800 tys. euro. Tym którym zależy na nowoczesnym domu, a takie najbardziej się podobają klientom, to nie wystarczy – ceny zaczynają się bowiem od 2 mln euro. Przy wyborze apartamentu trzeba liczyć się z budżetem zaczynającym się od 500 tys. euro – dodaje.
W cenie nowe nieruchomości
Nowe nieruchomości deweloperskie często są budowane blisko plaży i najczęściej w bardzo wysokim standardzie. Powód jest prosty: nowych działek praktycznie już nie ma, więc deweloperzy zagospodarowują te już istniejące na nieruchomości typu premium. – Są na wagę złota. Wiele nieruchomości oferowanych na sprzedaż powstawało na przełomie lat 80. i 90. Często były zamieszkiwane przez Hiszpanów, którzy nie przywiązują takiej wagi do jakości wykończenia domu, designu jak my. Właśnie dlatego, ze względu na jakość i brak konieczności przeprowadzania często kosztownego remontu, klienci generalnie bardziej cenią pierwotny rynek nieruchomości. Często są na nim dostępne apartamenty premium blisko plaży z wieloma udogodnieniami i basenem, spa, przestrzenią coworkingową. W Marbelli są takie miejsca. To ona wyznacza standardy na tym rynku – wyjaśnia Michał Borkowski.
Chwila luksusu za 1,5 tys. euro
Jacy jesteśmy jako klienci? Co wyróżnia Polaków na tle innych kupujących? – Jesteśmy bardzo uważni podczas całego procesu zakupu nieruchomości. Pytamy, zawsze wszystko sprawdzamy po kilka razy, nie potrafimy w pełni zaufać pośrednikowi tak, jak inne nacje. Szukamy nieruchomości naprawdę dobrej jakości. Często są to nieruchomości blisko morza, choć niektórzy, szczególnie klienci z bogatszym portfelem, szukają spokoju i ciszy w górach – podsumowuje Michał Borkowski. Ceny na rynku zmieniają się. Generalnie idą w górę, ale to nie oznacza, że klasa średnia nie znajdzie ciekawych ofert. – Można kupić np. kawalerkę z widokiem na morze za 150-200 tys. euro albo mieszkanie w bloku za ok. 200-250 tys. euro. Takie zakupy ciągle wygrywają w porównaniu z cenami nieruchomości w Polsce – porównuje.
Nawet jeśli rodacy nie zdecydują się na zakup nieruchomości, mogą poczuć choć przez chwilę odrobinę luksusu. Za wynajem willi klasy premium z 5 sypialniami zapłacimy w sezonie letnim (lipiec-sierpień) ok. 1-1,5 tys. euro. Oczywiście jest to cena za dobę…