Wraz z powiększającą się w Polsce liczbą milionerów rośnie krajowy rynek dóbr luksusowych. Co prawda wciąż najchętniej dla podkreślenia swego statusu kupujemy auta klasy premium, ale coraz częściej w tym portfolio luksusu pojawiają się także bardziej trwałe dobra. Królują wśród nich luksusowe nieruchomości. Teraz to prawdziwa crème de la crème polskiego bogactwa. Ile zatem kosztuje w naszym kraju awans do prestiżowego grona posiadaczy domów i apartamentów z najwyższej półki?
Największą kategorią produktów luksusowych nadal są w Polsce samochody. Kochamy jeździć markami premium i chętnie je kupujemy. Wartość segmentu aut premium i luksusowych w 2024 r. wyniosła 36 mld zł, o 34,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednak autorzy raportu KMPG zwracają uwagę, że jeśli chodzi o lokatę kapitału, to najbogatsi coraz częściej wybierają luksusowe nieruchomości. Wartość tego segmentu wzrosła w 2024 roku o 6,7 proc., do 3,5 mld zł. Do takiego wzrostu przyczynia się rosnąca grupa milionerów. W ubiegłym roku, według danych zebranych przez tygodnik „Wprost” ponad 44 tys. osób w Polsce zarabiało co najmniej milion złotych rocznie i to przede wszystkim z tej grupy rekrutują się nabywcy nieruchomości premium. Najwięcej najbogatszych Polaków mieszka w Mazowieckiem, a najczęściej spotkamy ich w Warszawie. Drugie w tym zestawieniu jest woj. małopolskie z Krakowem na czele.
Nieruchomości luksusowe, czyli jakie?
Aż 85 proc. ofert luksusowych apartamentów pochodzi z Gdańska, Gdyni, Warszawy, Wrocławia i Krakowa – wynika z raportu „Z wyższej półki – mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe”, autorstwa zespołu ThinkCo przy współpracy z Otodom.pl. Nieruchomości premium muszą spełniać wysokie i wciąż rosnące oczekiwania klientów. To ich główna cecha. O najwyższym standardzie można obecnie mówić, gdy cena za m2 wynosi co najmniej 180 proc. średniej ceny w danym mieście, a lokal ma co najmniej 60 m2 Standard podwyższony to zaś cena za m2 stanowiąca przynajmniej 110-130 proc. średniej ceny w danym mieście. Kawalerki nie mogą być mniejsze niż 35 m2, a lokale dwupokojowe liczyć co najmniej 70 m2. Co charakterystyczne dla luksusu, takie apartamenty oferują liczne udogodnienia zacierające granicę między domem a ekskluzywnym hotelem, inaczej niż w innych segmentach cena za m2 nie spada wraz z rosnącym metrażem.
Polskie wyobrażenie szczęścia
Kiedy Polaków pytamy o marzenia to własne mieszkanie okazuje się numerem jeden. Aż 75 proc. z nas twierdzi, że własny dom czy mieszkanie jest ważne dla poczucia szczęścia, a własne cztery kąty to niemal must have dla wielu z nas. Szczególnie dotyczy to rodaków wkraczających w dorosłość i tych którzy dopiero co założyli rodziny wynika z najnowszego raportu Otodom „Szczęśliwy Dom”. Potwierdzają to badania Eurostatu. Według nich ponad 87 proc. Polaków mieszka we własnych mieszkaniach i jest to jeden z najwyższych wskaźników w Europie. Psycholodzy wskazują, że właśnie cały ten konglomerat uwarunkowań stanowi bazę dla polskiego kultu posiadania własnej nieruchomości – jeśli już jesteśmy skłonni inwestować, to w pierwszej kolejności będzie to własne mieszkanie lub dom. Oczywiście im nasz portfel jest zasobniejszy to zakup będzie odpowiednio droższy.
Liczy się bezpieczeństwo inwestycyjne
Oksana Agnieszka Żendarska, która od 20 lat doradza klientom indywidualnym i korporacyjnym na rynku nieruchomości i inwestycji zagranicznych, zwraca uwagę na fakt, że także w Polsce nieruchomości są traktowane jako jeden z najbezpieczniejszych instrumentów inwestycyjnych. Znajduje to potwierdzenie w twardych danych. Polska jest atrakcyjna dla inwestycji w nieruchomości, ponieważ
w ostatnich latach satysfakcjonujący okazał się u nas procentowy wzrost ceny metra kwadratowego mieszkania. Perspektywy dla krajowego rynku nieruchomości również są pozytywne. – Dochodzi do tego jakość mieszkań kategorii premium oferowanych przez krajowych deweloperów. Jest nie tylko dobra, ale czasem nawet przewyższa oczekiwania najbardziej wymagającego klienta – mówi Oksana A. Żendarska. – Poważnym atutem inwestowania w tym segmencie jest także i to, że nieruchomości są aktywem łatwo zbywalnym. Najważniejszym warunkiem jest to, by były położone w odpowiedniej lokalizacji. W Polsce, jak w każdym innym kraju, istnieją obiecujące obszary i miasta, w których inwestycje w nieruchomości mogą przynosić dobre zyski. Należy jednak dokładnie przeanalizować rynek, perspektywy rozwoju terenu, infrastrukturę oraz potencjał wzrostu wartości – dodaje.
Ile kosztuje luksus?
W ubiegłym roku rekordowe transakcje odnotowano w Gdańsku i Warszawie, gdzie ceny za metr kwadratowy sięgnęły nawet 62,6 tys. zł. Wciąż rozpala wyobraźnię rekordowa transakcja na polskim rynku nieruchomości z ubiegłego roku. Najdroższe mieszkanie w Polsce zostało wówczas sprzedane za prawie 25 mln zł. Za dwupoziomowy 435-metrowy penthouse, w centrum Gdańska – jak donosił „Forbes”– nabywca zapłacił 57 tys. zł/m2. Z położonego na 6. i 7. piętrze apartamentu można delektować się panoramicznym widokiem na Motławę i zabytki Głównego Miasta. Oferta sprzedaży była nieoficjalna, co jest często spotykane przy sprzedaży najdroższych nieruchomości. Od momentu prezentacji do finalizacji transakcji minęły zaledwie cztery miesiące. Jak podkreślają eksperci, wiele transakcji z górnej półki odbywa się właśnie w modelu off-market. W tym segmencie znaczenie ma dyskrecja i indywidualne podejście do klienta. Często są to przy tym transakcje przeprowadzane za gotówkę. Jakim zatem powinniśmy dysponować portfelem, żeby kupić najdroższe luksusowe mieszkanie? – W Polsce ten rynek jest relatywnie mały i mocno zróżnicowany pod względem lokalizacji. Największego budżetu wymagają na pewno nieruchomości typu premium w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście – to minimum 3 mln zł. Przykładowo, najdroższe jednostki (apartamenty powyżej 100 m2) w Haffnera Residence w Sopocie – naszej inwestycji premium kilka minut od pięknej plaży – kosztują od 3 do 6,5 mln zł. Za luksusowy apartament w Warszawie czy Krakowie w sprzedaży off market można zapłacić nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt mln zł – wyjaśnia Małgorzata Wiśniewska, dyrektor sprzedaży w Cordia Polska.
Segment premium trzyma się mocno
Niektórzy eksperci mówią, że w 2025 r. rynek nieruchomości w Polsce ma szansę na stabilizację, choć jego kształt będzie w dużej mierze zależał od decyzji dotyczących stóp procentowych. – Rynek nieruchomości w 2025 r. faktycznie zmierza w kierunku stabilizacji, ale jego dalszy rozwój będzie ściśle powiązany z decyzjami dotyczącymi stóp procentowych oraz dostępnością kredytów. Obecnie obserwujemy spowolnienie dynamiki wzrostów cen, co może sugerować pewną stagnację, jednak popyt – zwłaszcza w dużych miastach takich jak Kraków – nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Jeśli polityka monetarna złagodzi warunki kredytowe, możliwe jest ożywienie rynku, zwłaszcza w segmencie mieszkań popularnych i inwestycyjnych. Warto wspomnieć, że segment nieruchomości luksusowych skutecznie opiera się tym wahaniom i cieszy się nieustannym zainteresowaniem wśród naszych Klientów – mówi Przemysław Łukasik, wiceprezes INTER-BUD Developer. Według niego, od lat głównym atutem nieruchomości dla klientów z większym portfelem jest lokalizacja. A na co jeszcze zwracają uwagę? – Polacy coraz świadomiej wybierają nieruchomości luksusowe, zwracając uwagę na jakość wykończenia, energooszczędność oraz dodatkowe udogodnienia, takie jak bogata oferta usług w okolicy, centrum sportowe z basenem, czy dostęp do terenów zielonych i parków. Kraków przyciąga zarówno lokalnych, jak i zagranicznych nabywców. Zarówno jedni jak i drudzy generalnie poszukują nieruchomości inwestycyjnych w centrum miasta lub w pobliżu atrakcji turystycznych. Natomiast część polskich klientów preferuje kameralne inwestycje w spokojniejszych, ale dobrze skomunikowanych rejonach, z większą ilością zieleni w pobliżu – dodaje Przemysław Łukasik. Zwraca też uwagę na nowe trendy: rosnącą popularność apartamentów z tarasami, ogrodami, inteligentnymi systemami zarządzania oraz wyszukanymi udogodnieniami, takimi jak tężnie solankowe, żywe zielone ściany czy przestrzenie wellness.
Każdy detal ma znaczenie
Także Małgorzata Wiśniewska z Cordia Polska zwraca uwagę, że przy zakupie nieruchomości luksusowej każdy detal ma ogromne znaczenie – od prestiżowej lokalizacji i wyjątkowego otoczenia, przez dopracowany design budynku i standard wykończenia, aż po ekskluzywne części wspólne. – Starannie dobrane materiały wykończeniowe, unikalne udogodnienia, takie jak strefy wellness, czy zastosowanie inteligentnych technologii, współtworzą wyjątkową całość, w której każdy element odgrywa istotną rolę – mówi. Zdaniem przedstawicielki Cordia Polska dla nabywców z najwyższego segmentu najważniejszy jest sam fakt posiadania wyjątkowej, prestiżowej nieruchomości oraz oczywiście wysoki poziom komfortu życia.
Prekursorzy trendów
Inwestycje premium często odgrywają prekursorską rolę w zakresie wprowadzania innowacyjnych rozwiązań urbanistycznych i architektonicznych mających na celu nie tylko podniesienie jakości życia mieszkańców, ale także kształtowanie nowych standardów w branży nieruchomości. – W takich miejscach wykorzystuje się nowoczesne technologie, które z czasem mogą stać się powszechnie dostępne w innych segmentach rynku. Przykłady obejmują zaawansowane systemy automatyzacji domowej, inteligentne zarządzanie energią, a także innowacyjne podejście do przestrzeni publicznych i prywatnych harmonijnie współgrających z otoczeniem – mówi architekt Paweł Koperski, członek zarządu Q3D Concept. Jego zdaniem luksusowe inwestycje często nadają charakter całym dzielnicom, wprowadzając elementy, które podnoszą wartość nie tylko samego budynku, ale i jego najbliższego otoczenia. – Warto przy tym zwrócić uwagę na dbałość o detale, takie jak starannie dobierane materiały budowlane, które są zarówno trwałe, jak i estetyczne. W efekcie nasze miasta zdobią eleganckie nieruchomości, które stają się nie tylko miejscami zamieszkania, ale i wizytówkami nowoczesnej architektury – sumuje architekt.
Wśród klientów są zagraniczni inwestorzy
Większość inwestujących w Polsce to rodacy, ale… – Polski rynek nieruchomości luksusowych, szczególnie nadmorskich, coraz częściej stanowi alternatywę dla zagranicznych inwestycji, zwłaszcza dla klientów z Niemiec, Wielkiej Brytanii i Skandynawii. Wybierają oni polskie wybrzeże nie tylko ze względu na jego unikalny urok, ale także z uwagi na dogodną lokalizację – jest po prostu bliżej niż południe Europy, co ułatwia częstsze podróże, a nieruchomości te często oferują całoroczne udogodnienia. Na przykład Sopot, nazywany polskim Saint-Tropez, przyciąga wymagających klientów swoją wyjątkową, kurortową architekturą, bogatą ofertą kulturalną i prestiżowym charakterem, a także pięknymi plażami i wysokiej jakości infrastrukturą. Również Gdańsk oraz mniejsze miejscowości jak Międzyzdroje czy Kołobrzeg stają się coraz bardziej atrakcyjne dla zagranicznych klientów premium – mówi Małgorzata Wiśniewska. Polski rynek nieruchomości luksusowych wyróżnia architektura, jakość materiałów oraz nowoczesne, inteligentne rozwiązania. Coraz częściej nasze projekty luksusowe zdobywają nagrody na międzynarodowych konkursach architektonicznych, co przekłada się na wzrost popytu. Paweł Koperski zauważa, że do niego przyczynia się także rosnąca liczba obcokrajowców, szczególnie z krajów takich jak Ukraina czy Białoruś.
Kupujemy nieruchomości także za granicą
Wzrost krajowego popytu na nieruchomości z najwyższej półki nie wyczerpuje zagadnienia. Coraz chętniej nasi rodacy inwestują także za granicą. Z najnowszych danych rejestru Registradores de Espana w 2024 r. wynika, że padł tam rekord. Polacy kupili ponad 4,2 tys. nieruchomości w Hiszpanii. – Wśród polskich inwestorów, którzy nabywają zagraniczne nieruchomości dominuje grupa z budżetem ze średniej półki. Jednak warto zwrócić uwagę na bogatych Polaków, którzy preferują rynki nieruchomości w UK, Włoszech, czy Francji i USA – wyjaśnia Oksana A. Żendarska.