Perypetie mieszkania nr 504.
W ostatnim czasie dużo zaczęło mówić się o granicach prawa własności i o tym, jak daleko może sięgać wyobraźnia właścicieli nieruchomości, chcących zarobić na inwestycji w nieoczywisty sposób. Przypadek lokalu nr 504 przy Złotej 44, który stał się przedmiotem głośnego projektu „Epicki Flip”, zainicjowanego przez Rafała Zaorskiego, wywołał żywą dyskusję i mnóstwo emocji w przestrzeni publicznej. Tokenizacja nieruchomości nie jest niczym nowym, ale zamysł podziału najdroższego mieszkania w Polsce na 20 tys. udziałów, oferowanych potencjalnym kupcom po 5 tys. zł wywołał lawinę komentarzy o granicach dysponowania własnością w kontekście współżycia wspólnotowego i nie mniej internetowego hejtu.
Na pierwszy rzut oka idea mogła wydawać się innowacyjna i dawać szanse na demokratyzację dostępu do nieruchomości w prestiżowej lokalizacji, szczególnie że sam autor nazwał ją „eksperymentem społecznym”, który ma przetestować prawo własności w Polsce. Szybko pojawiły się jednak głosy, że taki podział własności może dać tylko jeden wynik – wykluczać możliwość korzystania z mieszkania przez nabywców udziałów i utrudniać życie właścicielom pozostałych lokali. Każdy z potencjalnych 20 tys. współwłaścicieli miałby jedynie iluzoryczny wpływ na zarządzanie lokalem, co w praktyce uniemożliwiałoby jakiekolwiek racjonalne jego użytkowanie.
Wprowadzenie takiego modelu współwłasności prowadziłoby także nieuchronnie do paraliżu działania wspólnoty mieszkaniowej oraz administracji budynku. Wyobraźmy sobie próbę zarezerwowania wejścia na basen lub koszty wysyłki korespondencji do 20 tys. właścicieli. Dla wspólnoty to scenariusz z piekła rodem, który komplikowałby codzienne życie wszystkich mieszkańców Złotej 44. Wspólnota zwróciła się zatem do nas o wsparcie.
Kontrowersje wokół projektu „Epicki Flip” nasiliły się także z uwagi na wcześniejsze działania Rafała Zaorskiego, który w ocenie wspólnoty przy Złotej 44 już przed inicjatywą podziału mieszkania na udziały, korzystał z lokalu 504 niezgodnie z jego pierwotnym przeznaczeniem, zamieniając go w przestrzeń eventową. Taki obrót spraw wskazywał na lekceważenie nie tylko zasad współżycia wspólnotowego, ale i podstawowego przeznaczenia lokalu mieszkalnego.
W obliczu rosnącego niezadowolenia i potencjalnych zagrożeń dla funkcjonowania wspólnoty, skierowaliśmy sprawę do sądu. Decyzja, na jakiej podstawie żądać zabezpieczenia, nie była łatwa, ale wiedzieliśmy, że system prawny, który miał zostać przetestowany, oferuje możliwości ochrony właścicielom pozostałych mieszkań. Przekonaliśmy sąd, że dotychczasowy sposób korzystania z lokalu, ale także sam projekt „Epicki Flip”, stanowią zachowanie, które uniemożliwia pozostałym członkom wspólnoty niezakłócone korzystanie z ich lokali i uprawnia do żądania przymusowej sprzedaży lokalu. Sąd udzielił zabezpieczenia roszczenia wspólnoty, zakazując zbycia udziałów w mieszkaniu na czas trwania postępowania, co na razie blokuje realizację projektu. Decyzja, choć nieostateczna, stanowi sygnał, że granice prawa własności muszą być wyznaczane z uwzględnieniem dobra wspólnego i że dysponowanie własnym prawem nie może ograniczać możliwości korzystania innym z ich własności, co więcej – może skończyć się przymusową licytacją.
Uzyskanie przez naszą kancelarię zabezpieczenia roszczenia było sukcesem, który jednak wywołał kolejną burzę i hejt w internecie. Obok apologetów nienaruszalnego prawa własności głos zabrali przeciwnicy „Epickiego Flipu”, podnoszący, że mógłby on stworzyć niebezpieczny precedens dla innych wspólnot. Jeżeli decyzja sądu utrzyma się, podkreśli konieczność uwzględnienia współżycia wspólnotowego w kontekście podobnych inwestycji i będzie stanowić wskazówkę na przyszłość.
Co przyniesie przyszłość dla lokalu 504 i całego projektu „Epicki Flip”? Tego nie wiemy. Pewne jest jednak, że ta sprawa przyczyniła się do ważnej dyskusji o granicach prawa własności i o tym, jak decyzje dyktowane chęcią osiągnięcia zysku lub wywołania wokół medialnego szumu mogą wpływać na życie całych wspólnot, a także na portfele potencjalnych inwestorów.
Wydaje się, że zmagając się z wyzwaniami, jakie niesie za sobą współczesne życie i niestandardowe modele inwestycyjne, powinno się pamiętać o znaczeniu dialogu, wzajemnego szacunku i odpowiedzialności za wspólne dobro. Ignorowanie praw i interesów innych właścicieli może mieć daleko idące negatywne konsekwencje dla całych wspólnot, ale także dla wartości nieruchomości, która niekoniecznie musi rosnąć wraz z zainteresowaniem publiczności.